“有形之手”如何对楼市“深度介入”须把握分寸

　　羊城晚报讯 记者彭卫报道： 针对涨幅过快的房价， 韶关市政府终于兑现了日前接受羊城晚报采访时限价的承诺(详见8月25日A6版报道)， 发布了 《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》(下简称 《通知》)。 按照通知要求， 韶关市将从9月18日起， 执行包括加强商品房预售价格备案管理、 增加保障房供应等系列举措， 这是韶关迄今力度最大的平抑房价措施。

　　限价措施

　　《通知》要求韶关市从 2011 年 9 月18 日起， 加强商品房预售价格备案管理，开发商有三种涨价行为将招致监管部门暂停商品房预售许可证等处罚。 首次申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价 10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。 无类比的项目，备案均价高于半年内韶关市区商品住房实际成交价格 10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。 在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价 5%的， 暂缓备案和发放商品房预售许可证。 已发放预售许可证的商品房，凡实际成交价格高于备案价格的，暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。 在售商品房必须一房一标、明码标价。

　　其他举措

　　《通知》透露，韶关近期将向市场推出面积在 10000 至 30000 平方米左右的普通商品住房地块。据悉，韶关近期在推出土地时，将尽量做到净地出让，减少土地出让的附加条件(如文化设施、教育设施、道路、保障住房配套建设等)，适当控制出让底价，从源头上降低开发成本。

　　《通知》称，韶关还将调整住房供应结构，加大普通住房和保障性住房建设。

　　本年将开工建设13036套保障性住房，竣工2367套保障性住房。 其中，韶关市区内计划开工9494套，计划竣工835套。 韶关还鼓励有条件的单位和企业利用自有土地建设公租房。

　　另外《通知》还要求，在韶关全市范围内清理和降低涉及房地产开发的各种收费，减轻开发成本。 该市将由物价部门牵头， 对涉及房地产开发的各种行政事业性收费进行清理。 取消不合理收费项目，降低收费标准。

　　乐观派：买房有了盼头

　　限价措施出台得到了韶关多数市民的普遍欢迎。 市民陈小姐告诉记者，以前买房子都是赶着买， 这个月不买下个月说不定又是一个价， 现在有了限价令最起码短期内房子应该不会再疯涨， 最起码老百姓对住进新房有了盼头。

　　意见派：单纯限价不够

　　韶关资深媒体人麦丰表示， 限价令的出台必将对平抑房价上涨产生积极的影响， 但是考虑到韶关购房的刚性需求很大，房价下降空间有限，房价稳定较为现实。 他表示，限价而不限购满足了大量有改善型住房需求的中等收入者要求，而为数不少的中低收入者则仅仅需要居者有其屋， 控制房价和增加保障型住房供应在此次《通知》中均有体现，但政府仍然需要及时跟进、 加强监管、 不打折扣，将措施落到实处。

　　他坦言，近几年来，韶关房地产市场发展迅猛， 这给地处山区的韶关带来了不菲的收入，政府要想从根本上来稳定房价，单纯限价仍然不够，政府必须培养更多的新兴产业，财政尽快从土地上“断奶”，降低土地财政在财政收入中的比例。 他以北京为例指出，北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块，采取“限地价、竞房价”的交易方式，即：在确定 地 价 的 情 况 下 ，以 “价 低 者 得 ”的 原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人，这种模式值得韶关学习参考。

　　悲观派：希望双管齐下

　　在采访中有部分中低收入人群对限价持悲观的态度， 殷先生就是其中的一位。 他告诉羊城晚报记者：“只有限购和限价同步， 韶关老百姓才有可能住上房子。 ” 殷先生和妻子两人月收入合计3000 元，他给记者算了一笔账：两夫妻一个月光在快餐店吃饭就需要 1020 元(早餐 3×30×2=180，中、晚餐 7×60×2=840)；孩子一个月至少三罐奶粉，需 600元， 纸尿片 100 元， 其他营养需要 300元，加上购置服装、玩具和看病的费用，大约需要 1300 元；另外，房租 400 元，电费 30 元，加在一起就是 2750 元。 “基本就是月光族了。 ”殷先生心酸地告诉记者：“父母都已年过 50， 我们只能象征性地给点家用， 买房的事情就更遥遥无期。 ”

　　殷先生直言：“有人要换好房子，我们连家都没有， 难道不该双管齐下优先照顾我们吗？”

　　为何不直接限购？

　　省住建厅：限购还是限价由当地政府来定

　　羊城晚报讯 记者赵燕华报道：广东韶关成为继浙江台州后，全国第二个出台稳定房价措施的二三线城市。 但韶关相关措施中未涉及限购，而是限价。 对于韶关应该限购还是限价， 哪个效果更明显，政府、行业协会、专家有不同观点。

　　限价可能内部调整

　　据韶关房地产行业协会公布，2011年上半年， 韶关市区商品住宅成交均价为4748元/平方米，同比上涨15.3%。这已经超过了年初韶关市政府向上级签订的今年房价涨幅不超过12%的控制目标。

　　“为何不直接限购？ 或者会比限价效果更明显。 ”对此，省住建厅负责人表示，省住建厅作为指导部门，究竟是采取限购还是限价，具体还是由当地政府来定。

　　福建省房地产协会会长蔡穗声认为，对于不同城市要不同分析， 可以肯定的是，限购对当地消费、成交量的冲击比较大，而限价只是对高价部分有影响，而楼市成交量变化不会很大，两者对地方税收的影响显而易见，同时，如果限购的红头文件一旦生效， 何时收回就要看大环境了， 但限价就比较灵活， 可能内部调整，“我们尊重当地政府的决定”。

　　韶关开了个坏头？

　　广州经纬物业研究部主任曾英杰表示， 由于二三线城市财政收入对土地出让金收入的依赖程度较高，因此，从地方政府的角度来看， 他们是不愿意采取政策来打压房地产市场的。 打压房地产市场，则意味着减少土地出让金的收入。 但在中央严厉调控房地产市场的背景下，地方政府不得不出台政策来调控房地产市场。

　　因此，韶关市政府采取了限价这一种对房地产市场影响相对较小的调控政策。

　　在尽可能小地打压房地产市场的同时，通过限价还能够获得部分市民的称赞，可谓是一箭双雕的做法。

　　“但需要指出的是，限购开了一个坏头， 韶关通过控制发放预售证以及控制成交的方式来实现限价， 则将这种行政干预市场的做法更加荒诞化， 对市场的影响将是极其恶劣的。 ”曾英杰说道。他山之石

　　增城限购 一手房涨了22%

　　房产专家邓浩志：限价扰乱市场宜尽快叫停

　　广州房地产专家邓浩志更痛陈， “限价扰乱市场秩序，宜尽快叫停”。他以广州周边的增城为例，增城今年 4 月 8 日出台“限价令”。 今年 1-6 月，增城一手住宅均价 为 8578 元/平 方 米 ， 同 比 去 年 增 长22%，涨幅则远超调控目标(7322 元/平方米，超过 17%)。 “单纯从数据而言，增城限价的目的完全失败。 主要原因在限购之初我就说过，‘高价物业价格控不住，低价物业跟风上涨’。 现在是时候反思某些地方政府推行的限价政策了。 ”

　　阳光家缘数据显示，去年上半年增城、 从化楼市均价分别为 7179 元/平方米、6975 元/平方米，成交套数分别为 7751 套、1274 套，而今年上半年增城、从化楼市均价为 8579元/平方米、7577 元/平方米，成交套数分别为 7870套、3206 套， 两地楼价同比 分 别 上 涨 19.5% 及8.6%，成交套数则同比上涨 1.5%及 151.6%。

　　邓浩志坦言，限价是“劫贫济富”：所有单盘价格不得高于设定的均价的规定，其结果是高价的别墅项目、豪宅项目、优质地段项目需要大幅下调售价， 而普通工薪阶层购买的中、 低价位的洋房却仍可以继续上涨。 哪怕是增城这次限价政策的确成功地在统计数据上把“均价”降下来了，也不过是一次完成中央调控目标的数字游戏而已。 这个政策的实际结果是给有钱人更多的优惠，让一般消费者继续高价买房。